Andrahandskontrakt – vad det ska innehålla

Ett andrahandskontrakt är ofta ett par sidor papper som skrivs under i hast, ibland på ett café samma dag som nycklarna lämnas över. Men det är det dokumentet som avgör vad som gäller om något går fel: om hyran höjs, om en nyckel försvinner eller om någon vill flytta tidigare. Här är vad kontraktet bör innehålla, punkt för punkt.

Först: finns tillståndet?

Innan något kontrakt skrivs ska tillståndet vara klart. För en hyresrätt behövs skriftligt tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. För en bostadsrätt krävs styrelsens samtycke. Den som hyr ut utan tillstånd riskerar enligt Svenska Bostäder att förlora kontraktet och tvingas flytta, och en bostadsrätt kan förverkas om den hyrs ut utan behövligt samtycke.

Som andrahandshyresgäst har du all anledning att be om en kopia av tillståndet. Det är din trygghet att uthyrningen inte plötsligt avbryts för att värden upptäcker den.

Parter och bostad

Kontraktet ska tydligt ange:

Namn, personnummer och kontaktuppgifter för båda parter.
Lägenhetens adress, lägenhetsnummer och storlek.
Vilka utrymmen som ingår, till exempel förråd, cykelrum eller parkeringsplats.
Vem som är förstahandshyresgäst eller bostadsrättshavare, och vem som är hyresvärd eller förening.

Enligt jordabalken ska ett hyresavtal upprättas skriftligt om någon av parterna begär det. I en andrahandsuthyrning finns det inga goda skäl att låta bli.

Hyrestid och uppsägning

Ange från vilket datum och till vilket datum kontraktet gäller, eller om det löper tills vidare. Tänk på att tillståndet från värden vanligtvis gäller 6–12 månader i taget, så hyrestiden bör inte gå längre än tillståndet.

Skriv också vad som gäller om någon av er vill avsluta tidigare. Utan en sådan klausul gäller lagens regler, och för en lägenhet som hyrs tills vidare innebär huvudregeln att uppsägningen får verkan vid det månadsskifte som kommer närmast efter tre månader.

Hyran

Hyresgästföreningen rekommenderar att kontraktet anger:

Den överenskomna hyran per månad.
Att hyran följer lägenhetens hyresutveckling, alltså att den kan justeras när förstahandshyran ändras.
Om lägenheten hyrs ut möblerad.

Hyrs en hyresrätt ut omöblerad får hyran inte vara högre än den hyra förstahandshyresgästen själv betalar. Möblerat får påslaget vara högst 15 procent. Skriv också hur och när hyran betalas, och vad som ingår, som el, bredband och värme.

Inventarieförteckning

Hyresgästföreningen råder att båda parter gör en förteckning över allt som finns i lägenheten och skriver under den gemensamt. Det gäller möbler och vitvaror men också skick: en repa i golvet eller en fläck på väggen som finns redan vid inflyttningen bör stå med. Fotografera gärna och spara bilderna med datum.

Nycklar och tillträde

Den här delen saknas i förvånansvärt många kontrakt. Skriv in:

Antal nycklar och passerbrickor som lämnas över, och låt båda skriva under på överlämningen.
Om uthyraren behåller en nyckel, och i så fall när den får användas. Ett rimligt upplägg är att uthyraren bara går in efter överenskommelse, utom vid akuta skador som en vattenläcka.
Vem som betalar om en nyckel försvinner, inklusive ett eventuellt låsbyte.
Hur kopior hanteras. Vissa nycklar är spärrade för kopiering, och Svenska Bostäder hänvisar då till sitt kundcenter. Bestäm att kopior bara görs via värden eller efter överenskommelse.
Återlämning: att samma antal nycklar och brickor ska lämnas tillbaka när kontraktet upphör.

Besittningsskydd

Den som hyr i andra hand får besittningsskydd efter två år. Om uthyrningen kan bli längre än så råder Hyresgästföreningen att man skriftligt avtalar bort besittningsskyddet. Det ska göras på ett sätt som är giltigt, så kontrollera formkraven innan ni skriver under. Som hyresgäst bör du förstå vad ett sådant avtal innebär för dig.

Övrigt som är bra att ha med

Om husdjur och rökning är tillåtet.
Hur ni hanterar hemförsäkringen. Den som hyr behöver en egen hemförsäkring för sina saker.
Hur ni kommunicerar om fel i lägenheten, och vem som gör felanmälan till värden.
Vad som gäller för flyttstädning.
Var och hur deposition hanteras, om ni har kommit överens om en sådan.

Checklista före påskrift

Tillstånd från värd eller styrelse finns och kopia är bifogad.
Hyrestiden ryms inom tillståndets tid.
Hyran håller sig inom reglerna och möblering är angiven.
Inventarieförteckningen är gjord och signerad.
Nycklar, brickor och tillträde är reglerade.
Besittningsskyddet är hanterat om uthyrningen kan bli lång.

Ett genomtänkt kontrakt tar en timme att skriva. Ett otydligt kan ta månader att reda ut.

Källor: Hyresgästföreningen – Uthyrning i andra hand · Riksdagen – Jordabalk (1970:994) · Svenska Bostäder – Andrahandsuthyrning · Riksdagen – Bostadsrättslag (1991:614) · Svenska Bostäder – Nycklar och passerbrickor (2026-10-12)